Hausfinanzierung – Immobilien-Finanzierungsmöglichkeiten in Österreich im Vergleich

Hausfinanzierung - die passende Finanzierung finden

Hausfinanzierung – die passende Finanzierung finden

Der Traum vom eigenen Haus genießt bei vielen Österreichern hohe Priorität. Was sich zu Anfang einfach anhört stellt sich schnell als Spießroutenlauf heraus. Unheimlich viele Faktoren müssen in die Planung miteinbezogen werden. Ein Aspekt davon ist die Hausfinanzierung. Doch damit sich die Finanzierung über Jahre hinweg richtig lohnt und Sie sich das Bauen oder Kaufen auch leisten können, sollte ein Grundwissen vorhanden sein. Wir klären Sie nun über verschiedene Finanzierungsformen auf und nennen die wichtigsten Begrifflichkeiten.

Welche Immobilien- Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

Bau- und Wohnkonto

Diese Form der Hausfinanzierung kann mit einem Rahmenkredit verglichen werden. Von der Bank wird Geld zur Verfügung gestellt, das nach Bedarf abgehoben werden kann. Ein solcher Kredit ist zweckgebunden und darf ausschließlich für den Kauf, Bau oder Umbau eines Eigenheims Verwendung finden. Von Vorteil ist hierbei, dass nur auf den Betrag Zinssätze anfallen den Sie auch wirklich benötigt haben. Zum Ende der Bauphase hin wird das benötigte Kapital in der Regel in eine langfristige Finanzierungsform umgewandelt. Sie profitieren davon, dass weniger Zinsen, Gebühren und Nebenkosten als bei einem herkömmlichen Modell anfallen.

Vorteile – Bau- & Wohnkonto

  • flexibel
  • kostengünstig
  • relativ niedrige Zinssätze

Nachteile – Bau- & Wohnkonto

  • nicht für allzu hohe Summen geeignet
Finanzierungsmöglichkeiten im Vergleich

Finanzierungsmöglichkeiten im Vergleich – Ein Vergleich ist ein Muss

Bauspardarlehen

Das Bauspardarlehen ist ein Klassiker. Häufig wird eine Ansparphase in Angriff genommen. Sie sparen über einen gewissen Zeitraum eine Summe an. Anschließend wird von der Bausparkasse eine Aufstockung vorgenommen, sodass der Traum vom eigenen Haus realisiert werden kann. Beliebt ist diese Form des Finanzierens deswegen, da niedrige Zinssätze anfallen. Vor allem in Zeiten hoher Zinssätze ist diese Form als sehr attraktiv einzustufen.

Vorteile – Bauspardarlehen

  • niedrige Zinssätze
  • Kreditaufstockung über Bausparkasse

Nachteile – Bauspardarlehen

  • unflexibel in der Rückzahlung (frühere Rückzahlung ist mit hohen Kosten verbunden)
  • Nebenkosten (Kontoführung, Spesen…) sind sehr hoch

Wohnungskredit

Ein Wohnungskredit stellt keine besondere Form einer Hausfinanzierung dar, sondern ist schlicht zweckgebunden und auf den Kauf einer Wohnung zugeschnitten.

Hypothekarkredit

Hierbei handelt es sich um einen Annuitätenkredit. Der Annuitätenkredit ist eine beliebte Form vom Finanzieren. Hierbei werden über die gesamte Dauer des Darlehens stets gleichhohe Raten gezahlt. Die Zinssätze können im Vorhinein fix vereinbart werden. Eine Laufzeit über 10 Jahre ist gängig. In Zeiten einer Niedrigzinsphase ist diese Form sehr attraktiv. Sie können alternativ aber auch auf einen variablen Zinssatz setzen, der sich währenddessen nach unten aber freilich auch nach oben verändern kann. Sollten Sie diese risikoreiche Variante in Angriff nehmen wollen, empfehlen wir den Rat eines unabhängigen Finanzberaters.

Vorteile – Hypothekarkredit

  • gleichbleibende Rate
  • hohe Sicherheit
  • Möglichkeit der Zinsfestschreibung

Nachteile – Hypothekarkredit

  • Risiko bei variabler Verzinsung
  • Anteil der Tilgung zu Beginn sehr niedrig

Wohnbauförderung

Der Staat Österreich stellt für die Herstellung oder die Modernisierung von Wohnraum Förderungen in Aussicht. Diese beziehen sich auf Zuschüsse, welche nicht zurückgezahlt werden müssen, günstige Darlehen oder Eigenkapitalhilfe. Natürlich müssen dafür bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden können. Der Anspruch gilt für Staatsbürger und Gleichgestellte. Bestimmte Grenzen beim Nettoeinkommen dürfen nicht überschritten werden. Wenn Sie auf ein Darlehen setzen, ist dieses mit einem Hypothekardarlehen oder Annuitätendarlehen zu vergleichen.

Vorteile – Wohnbauförderung

  • sehr niedrige Zinssätze
  • sehr lange Laufzeiten möglich

Nachteile – Wohnbauförderung

  • bestimmte Voraussetzungen müssen erfüllt sein
  • Bedingungen variieren von Bundesland zu Bundesland

Teiltilgungskredit

Bei dieser Form wird vereinbart, dass für eine bestimmte Zeit für einen ausgemachten Betrag nur Zinsen zu tilgen sind. Für ein solch lukratives Modell sind jedoch Voraussetzungen zu erfüllen. Nach mehr als fünf Jahren sollte der Eingang einer größeren Summe erwartet werden, sodass zumindest 10 Prozent des Kredites abbezahlt werden können. Eine solche Summe kann sich durch eine Lebensversicherung, durch einen Verkauf einer Immobilien und weiteren Möglichkeiten ergeben. Interessant ist die Kombinationsmöglichkeit mit anderen Produkte, etwa einem Bauspardarlehen oder einem Annuitätendarlehen.

Vorteile – Teiltilgungskredit

  • anfängliche Entlastung
  • durch Mischformen Zinsvergünstigen möglich

Nachteile – Teiltilgungskredit

  • relativ hohes Risiko
  • Voraussetzungen müssen erfüllt werden
Bei der Finanzierung immer das Ziel im Auge behalten

Bei der Finanzierung immer das Ziel im Auge behalten

Zwischenfinanzierung

Bevor die endgültige Hausfinanzierung in Angriff genommen werden kann, können sich Probleme ergeben. Sie haben Euro um Euro gespart, jedoch steht zum Zeitpunkt des Beginns des Darlehens nicht ausreichend Kapital zur Verfügung. Kreditinstitute bieten hierfür eine sogenannte Zwischenfinanzierung an. Voraussetzung ist, dass das eigentliche Baudarlehen abgesichert ist. Häufige Gründe für eine Zwischenfinanzierung sind das noch nicht verfügbare Eigenkapital, nicht zahlungsreife Bausparverträge oder Lebensversicherungen.

Vorteile – Zwischenfinanzierung

  • vorübergehende Engpässe lassen sich überbrücken
  • viele Gründe werden akzeptiert

Nachteile – Zwischenfinanzierung

  • der Kredit zieht sich in die Länge
  • eine Zwischenfinanzierung ist mit Mehrkosten verbunden

Mischformen

Wie schon erwähnt besteht die Möglichkeit, dass die Baufinanzierung in Mischformen abgehandelt wird. Die meisten Finanzierungsformen für einen Hausbau umfassen eine Mischform. Beispielsweise wird ein Annuitätendarlehen mit einem Bauspardarlehen gekoppelt. Wenn die Kosten beim Hausbau nicht vollständig kalkulierbar sind, macht das sogenannte Bau- und Wohnkonto Sinn. Dieses Konto wird häufig für die kleinen Anschaffungen im Baumarkt oder auch für die Einrichtung verwendet. Zusätzlich können Förderungen des Landes eingeholt werden

Grundsätzlich ist die Kombination unterschiedlicher Finanzierungsformen immer zu empfehlen, da man so die nötige Flexibilität gewährleisten und gleichzeit die Risiken minimieren kann. Um für sich selbst tatsächlich die ideale Finanzierungsform zu finden ist es zu empfehlen einen unabhängigen Experten zu kontaktieren und sich wirklich unabhängig beraten zu lassen. Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf die Beratung durch Ihre Hausbank, sondern holen Sie unterschiedliche Angebote von verschiedenen Bankinstituten ein oder kontaktieren Sie einen unabhängigen Finanzierungsberater, der Sie ausschließlich in Ihrem Interesse berät und nicht im Interesse einer einzelnen Bank agiert.

Was ist ein Tilgungsträger?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten ein Darlehen zu tilgen. Klassischerweise schließen Sie ein Darlehen ab und zahlen Euro für Euro Ihre Schuld ab. Der Markt bietet jedoch Alternativen. Sogenannte Tilgungsträger. Das können Aktien, Lebensversicherungen oder Fonds sein. Das Prinzip ist denkbar einfach. Anstatt die Raten in die Rückzahlung zu investieren, investieren Sie in eine Geldanlage. Getilgt werden einzig die Zinsen. Der Reiz darin besteht, dass der Gewinn, welcher durch die Geldanlage entstehen könnte, die Gebühren der Zinssätze übertrifft, sodass das Produkt günstiger wird. Das Risiko ist jedoch sehr hoch, weshalb auch hier unabhängige Experten ein Angebot erstellen sollten.

Vorteile – Tilgungsträger

  • Möglichkeit den Kredit zu verkleinern
  • verschiedene Möglichkeiten (Aktien, Lebensversicherung, Fonds,…)

Nachteile – Tilgungsträger

  • hohes Risiko
  • keine langfristige Garantie

Welche Sicherheiten gibt es für eine Baufinanzierung?

Dass ein regelmäßiges Einkommen sowie eine gute Bonität vorausgesetzt sind, dürfte Ihnen klar sein. Die sogenannte Hauptsicherheit ist heutzutage die Grundschuld. Vor einigen Jahren war dies noch die Hypothek, wobei sich diese zwei Begrifflichkeiten nur marginal unterscheiden. Die Grundschuld ist eine dingliche Sicherheit welche im Grundschuldbrief festgehalten wird. Der Inhaber der Grundschuld, zumeist eine Bank bzw. der Kreditgeber, hat das Grundpfandrecht. Das heißt, dass das Haus oder das Grundstück oder beides durch die Bank veräußert werden kann, sofern Zahlungsunfähigkeit vorherrscht. Zwar ist diese Sicherheit als hoch anzusehen, das gesamte Darlehen wird dadurch allerdings nicht abgedeckt. Die meisten Banken gewähren für die Grundschuld 60 bis 80 Prozent des Darlehens.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital?

Finanzierung ohne Eigenkapital

Ist eine Finanzierung auch ohne Eigenmittel möglich?

Für viele Verbraucher ist das Eigenkapital eine große Hürde für den Bau einer Immobilie. Als Alternative dazu gibt es die Vollfinanzierung bzw. 110-Prozent-Finanzierung, da 10 Prozent an Nebenkosten auf die benötigte Darlehenssumme aufgeschlagen werden.Grundsätzlich ist die Eigenkapitalquote bei der Hausfinanzierung nicht ausschlaggebend. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich kein Problem. Eine entsprechende Besicherung der Finanzierung muss natürlich vorgenommen werden.

Häufig wird im Volksmund einer Eigenkapitalquote von 20-30% genannt, die nötig ist um eine Finanzierung von der Bank zu bekommen. Dies ist grundsätzlich nicht richtig, denn auch Finanzierungen ohne Eigenkapital sind grundsätzlich möglich, aber dennoch nicht für jedermann geeignet.

 

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Problematisch ist eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital, dass kaum eine Bank auf dieses Vorhaben eingeht, da das Risiko zu hoch ist. Auch für den Verbraucher ist das Szenario ungünstig, sollte beispielweise Zahlungsunfähigkeit vorherrschen. Im Falle einer Zwangsversteigerung entstehen enorm hohe Gebühren, die nicht selten in einer Privatinsolvenz enden. Ohne eigenes Kapital entstehen viele Nachteile. Hohe Zinssätze, eine längere Phase der Rückzahlung und höhere Raten sind nicht sehr günstig.

Vorteile:

  • Sie können mit der Finanzierung sofort beginnen

Nachteile:

  • hohe Zinssätze
  • hohes Risiko
  • hohe Raten
  • lange Phase der Abzahlung

Welche Nebenkosten gibt es bei einer Baufinanzierung?

Wenn Sie Ihr Eigenheim finanzieren wollen gilt es nicht einzig die Darlehenssumme zu betrachten. Viele weitere Faktoren spiele eine gewichtige Rolle, die gut und gerne für eine zehnprozentige Anhebung der Darlehenssumme nach sich ziehen. Bei einem Vergleich, der beispielsweise mit einem Rechner im Internet durchgeführt wird, gilt es den effektiven Jahreszins nicht zu vergessen. Häufig wird nur der sogenannte Sollzins in den Rechner miteinbezogen. Der Effektivzins beinhaltet jedoch Kosten wie Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Wertermittlungskosten, Kontoführungsgebühren und noch weitere Dinge. Neben dem Effektivzins sind folgende Faktoren ebenfalls zu beachten:

  • Notargebühren
  • Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühren
  • Eintragung ins Grundbuch
  • Schätzkosten
  • Teilauszahlungszuschlag
  • Sondertilgungsgebühren
  • Vorfälligkeitsentschädigung

Sollten Sie zu Ihrer Hausbank gehen?

Hausfinanzierung abgeschlossen

Hausfinanzierung abgeschlossen – nun kann der Hausbau starten

Diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden. Für ein erstes Gespräch ist die Hausbank ein guter Ansprechpartner. Sie kennen den Berater und können auf einer persönlichen Ebene kommunizieren. Bei der Hausbank ist es auch möglich, dass Ihnen bei den Konditionen etwas entgegengekommen wird. Allerdings ist keine hundertprozentige Objektivität zu garantieren, schließlich soll der Kunde an der Bank gebunden bleiben. Für weiterführende Gespräche ist ein unabhängiger Berater sehr zu empfehlen. Ohne Bindung an ein bestimmtes Kreditinstitut lassen sich unkompliziert und effizient Lösungen finden. So kann beantwortet werden, ob Sie sich es überhaupt leisten können ein Haus bauen zu lassen. Dabei fließen in den Vergleich der Möglichkeiten aktuelle Begebenheiten auf dem Markt und aus Ihrem Privatleben ein, sodass die besten Angebote für ihren Traum vom Haus aufgestellt werden können.

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